L’immobilier à haut risque en 2023
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Depuis 25 ans, les prix de l’immobilier en France connaissent une hausse quasi continue.
Rien que sur la période 2015-2022, toutes régions confondues, ils ont augmenté en moyenne de + 32 %.
Mais 2023 pourrait être l’année de la grande bascule…
On observe déjà depuis quelques mois un ralentissement, voire une baisse des prix dans certaines zones, comme à Paris…
Et le nombre de ventes cumulées sur 12 mois dans les logements anciens a déjà chuté de – 6 % (entre mi-2021 et mi-2022).
Cette tendance pourrait encore s’aggraver…
Vers un krach immobilier d’anthologie ?
Depuis la crise de 2008, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ont été orientés à la baisse, pour finir proches de 0 % (voire même légèrement négatifs).
Dans ce contexte de taux bas, les taux des crédits immo ont baissé aussi.
Et jusqu’à l’année dernière, ils étaient à des niveaux historiquement bas (donc cela ne coûtait presque rien d’emprunter, même sur 25 ans !)
Pour comprendre l’impact de la baisse des taux, regardez :
– en 2007, les taux d’intérêt étaient d’environ 7 % (donc avec une mensualité de 1’000 €, vous pouviez d’emprunter environ 141 000 € sur 25 ans) ;
– en 2020, les taux d’intérêt étaient d’environ 1 % (donc avec la même mensualité de 1 000 €, vous pouviez emprunter… 265 000 € sur 25 ans).
Soit 124 000 € de capacité d’emprunt en plus pour un même emprunteur, juste grâce à la baisse des taux !
C’était un facteur important qui a facilité l’accès à la propriété, augmenté la demande… et donc poussé les prix à la hausse depuis des années.
Mais depuis quelques mois, le ton a changé à la BCE…
Pour lutter contre l’inflation qu’elle juge “beaucoup trop élevée”, Christine Lagarde a averti que : “La Banque centrale européenne continuera à relever ses taux d’intérêt et les laissera en territoire restrictif aussi longtemps qu’il le faudra pour ramener l’inflation vers l’objectif à moyen terme de 2 %”
La route est donc tracée et cette hausse des taux de la BCE va impacter les taux d’emprunts immobiliers.
Par ricochet, cela va réduire la capacité d’emprunt maximum des acheteurs.
Et donc les prix du marché immobilier risquent de devoir s’ajuster à la baisse (sinon les biens ne se vendront pas, faute d’acheteurs solvables !)
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Et en plus les banques refusent les dossiers ?
Le taux d’usure est le taux au-delà duquel le banquier ne peut plus prêter à ses clients.
Il est fixé à 3,57 % début 2023.
C’est un taux “plafond” qui protège l’emprunteur car il évite que les banques soient trop gourmandes et demandent des taux d’intérêts indécents aux emprunteurs qui ne pourraient pas rembourser leurs crédits.
Pour savoir si votre dossier “passe”, le banquier calcule donc son taux d’emprunt + les frais de dossier + le taux de l’assurance emprunteur.
Et tout cela doit rester inférieur au taux d’usure.
Ce taux d’usure était donné chaque trimestre par la Banque de France, mais en pratique, il n’évoluait pas car depuis des années il n’était jamais atteint (puisque les taux de la BCE restaient inchangés à 0…)
Mais depuis que la BCE augmente ses taux, les taux d’emprunt bancaires ont aussi décollé et cela produit un effet ciseau destructeur !
Car de nombreux dossiers dépassent maintenant le taux d’usure et sont donc refusés par la banque.
Devant le risque d’un effondrement généralisé des prix, la Banque de France et les courtiers se sont réunis en urgence pour modifier les règles du taux d’usure.
À partir de mars 2023, il sera réajusté tous les mois pour suivre l’évolution des taux de la BCE.
Cela devrait donc permettre aux banques de réouvrir les vannes du crédit et de limiter la pression sur les prix des biens en vente.
Cette petite bouffée d’oxygène a débloqué l’engorgement du marché à court terme, mais la spirale infernale reste en place :
inflation élevée -> hausse des taux de la BCE -> hausse des taux immobilier -> baisse de la capacité d’emprunt -> baisse des transactions -> ajustement des prix à la baisse
La grande question est donc de savoir si l’atterrissage des prix de l’immobilier se fera en douceur, ou dans un krach violent…
Qui est Marc Schneider ?
Marc Schneider est le fondateur d’Argo Éditions, une entreprise d’édition financière et de recherche en investissement. Sa newsletter gratuite réunit chaque semaine plus de 60 000 lecteurs.
Ancien Risk Manager, Marc aide ses lecteurs à comprendre les rouages de l’investissement en bourse et en cryptomonnaies pour prendre en main leur avenir financier.
Sa newsletter traite de sujets variés : nouvelles technologies, cryptomonnaies, psychologie de l’investissement ou encore géopolitique… avec un dénominateur commun : comprendre le monde qui nous entoure pour mieux gérer ses finances.
On parle beaucoup de l’immobilier du côté emprunteur. Je suis très étonnée qu’on ne parle pas davantage de la crise du logement qui se profile et qui aura été créée de toutes pièces par les personnes qui nous gouvernent.
Plusieurs étapes (bien pensées) ont été mises en place :
Quels choix pour les bailleurs ? Réaliser des travaux de rénovation énergétique coûteux et pas forcément rentables pour pouvoir continuer de louer ou bien vendre.
Le nombre de biens à la location a commencé à baisser et les experts prédisent une crise du logement que les professionnels de l’immobilier voient se profiler depuis de nombreux mois avec la mise en place de mesures toujours plus restrictives.
Cette crise qui semble inévitable pour les plus perspicaces, se peut-il que personne ne l’ait envisagée ? Ou après une crise sanitaire et une crise énergétique, une crise du logement est-elle la suite logique d’un plan très bien rodé ?
Pourquoi personne ne semble s’en inquiéter ? Pourquoi n’en parle-t-on pas davantage ?
Tout à fait d’accord, tout est fait pour ruiner les propriétaires : hausse importante des taxes foncières, diagnostics à la noix obligatoires (bientôt il faudra dire combien de fois par jour on va aux wc !) des années d’attente pour espérer avoir un accord de prise en charge des travaux énergétiques, avec des entreprises malhonnêtes et incompétentes qui pullulent sur le marché…
Les psychopathes de d a v o s l’ont dit « vous n’aurez rien et vous serez heureux » ! ben voyons…
je conteste le taux des emprunts en 2007 car j’ai moi-même acheté une maison cette année là et le taux de mon prêt était de 2,10% ! on est bien, loin des 7%. À l’époque en ayant fait le tour des banques, les taux se situaient entre 2,20 et 3,40% !!
Exact, j’ai emprunté aussi à cette période 2006-2007 et j’avais un taux d’environ 2%